הכירו את חגורת השמש: דרום ארה"ב מתבסס כאזור החם הבא להשקעה בנדל"ן
הסטטיסטיקה לא משקרת: אנשים ועסקים בארה"ב עוברים לאזורים הדרומיים והדרום-מערביים של המדינה בקצב חסר תקדים. למה החצי התחתון של המדינה מושך כל כך? בין היתר, בזכות יוקר מחיה נמוך, הטבות מס אטרקטיביות ומזג אוויר נוח, מה שהעניק לאזור את הכינוי "חגורת השמש".
אך בעוד מגמה זו זוכה לתשומת לב תקשורתית לאחרונה, היא לא בהכרח תופעה חדשה. נתוני מפקד האוכלוסין של 30 השנים האחרונות מצביעים באופן מובהק על דרום ודרום-מערב ארה"ב כאזורים החמים בצמיחה באוכלוסייה.
הצמיחה באוכלוסייה באזור תורגמה לביצועים עסקיים חזקים, כאשר ביצועי פלורידה, טקסס וקליפורניה היוו יחד מעל ל- 28% מסך התוצר המקומי הגולמי של ארה"ב ב- 2018. בנוסף, שלושת האזורים המרכיבים את חגורת השמש – דרום-מזרח, דרום-מערב והמערב הרחוק – רשמו ב-2018 צמיחה שנתית ממוצעת של 6.4% בתוצר המקומי הגולמי.
הזינוק באוכלוסייה והפעילות הכלכלית הנרחבת הם גורמים מרכזיים המושכים יזמים ומפתחים לאזור. עם זאת, נתונים מציגים מספר סיבות נוספות המצביעות על כך שהשקעה בנדל"ן באזור חגורת השמש היא אופציה אטרקטיבית בעלת פוטנציאל צמיחה גדול. הנה שלושת הגורמים המשמעותיים ביותר:
1. עיר קטנה-גדולה: ערי הדרום מתפתחות כאלטרנטיבה לניו יורק ולוס אנג'לס
לצד ההגירה הנרחבת לחגורת השמש, קיימת מגמה ברחבי ארה"ב של עיור המוני - מעבר של תושבים מאזורים כפריים למרכזי ערים בקנה מידה גדול. צלילה לממצאי מפקד האוכלוסין בעשור האחרון מגלה כי למרות שמגמה זו מורגשת במדינה כולה, שיעורי הצמיחה העירונית באזורים הדרומיים והמערביים הם פי שלושה או ארבעה מאלה באזורים אחרים.
אחד הגורמים לפער זה הוא עלות המחיה - שיעורי השכירות הגבוהים במרכזים אורבניים רבים בארה"ב, כמו ניו יורק, דחקו תושבים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה לשוליים. במקביל, שוקי הנדל"ן המסחרי באזורים אלה מוצאים עצמם רוויים. תמהיל זה של מחירים גבוהים ומלאי גבוה הוריד את שיעורי ההיוון[R1] - רווח נקי מנכס מעל שווי השוק שלו – אל מתחת ל-5% עבור נכסים מסוג A בשוקי רובד 1, ונמוך עד 4% בקרב כמה מהערים הצפופות ביותר בארה"ב, כמו סן פרנסיסקו.
במקום ערי מטרופולין ענקיות, שוכרים ומשקיעים עברו לערים קטנות יותר, עם עלויות שכירות נמוכות יותר ופוטנציאל צמיחת מחירים טוב יותר. הדבר הביא להתפתחות מואצת בתוך מה שמכונה "ערי 18 שעות" - מרכזים עירוניים גדולים יחסית, שמציעים בדרך כלל מחיה זולה יותר בהשוואה לערי חוף גדולות כמו ניו יורק, בוסטון ולוס אנג'לס.
לרבות מערי 18 השעות מכנה משותף אחד: הן שוכנות בחגורת השמש. סן אנטוניו בטקסס, שארלוט בצפון-קרוליינה וג'קסונוויל בפלורידה - הן בין הערים הצומחות ביותר במדינה, לפי נתוני מפקד האוכלוסין של ארה"ב. עקב קצב הצמיחה המוגבר ואיתו הביקוש למגורים, שיעור ההיוון בכל אחת מהערים האלה הוא יותר מ-5% לנכסים מסוג A, מאפיין אותו חולקות רבות מערי 18 השעות באזור.
בשילוב עם הגידול בביקוש, נכסים באזורים אלה מוערכים בשווי גבוה בהרבה מהערכות באזורים אחרים בארה"ב. מבט לסטטיסטיקה ממדד הנדל"ן של חברת איסוף הנתונים NCREIF בשנה האחרונה מעלה כי ערכי הנכסים המסחריים בדרום גדלו ב-6.4%, ואלה במערב גדלו ביותר מ-8%. לשם ההשוואה, במערב התיכון נרשם גידול של 3.06% בלבד, ובאזור החוף המזרחי, בו נמצאות כמה מהערים הגדולות במדינה, נרשמה צמיחה של 4.67%. אולם, הנתונים הסטטיסטיים האלה ממחישים רק את המגמות הנוכחיות בשוק. ישנם גם כוחות הפועלים בטווח הארוך, המשפיעים על יצירת האופטימיות לשוק הנדל"ן בחגורת השמש.
2. בזכות המס הנמוך: ההיי-טק מכה שורש בחגורת השמש
זהו אינו רק מזג האוויר הנעים שמזין את גידול האוכלוסייה בערים האלה. עסקים ואנשים פרטיים כאחד פרחו באזור, הודות לגישת מיסוי מהמתגמלות במדינה. לדוגמה, נוואדה וטקסס מתהדרות כל אחת במס חברות של 0%, ואילו אריזונה, יוטה, קנטאקי, מיסיסיפי וצפון-קרוליינה מטילות מס חברות של 5%. זאת בניגוד בולט למדינות אחרות, שגובות שיעורי מס של 9% ומעלה. מס ההכנסה שמוטל על עובדים גם הוא נמוך בכל אזור חגורת השמש, כאשר פלורידה וטנסי מצטרפות לטקסס ונוואדה בוויתור כולל על מיסוי תלוש המשכורת.
שיעורי מס החברות במדינות ארה"ב
מדינות אלה שואבות הכנסות ממקורות אחרים - נוואדה מפצה על חלק ניכר מהפער באצעות כספי התיירות הנכנסת, ואילו טקסס גובה מסי מגורים מהגבוהים במדינה. כך, חבות המס הנמוכה שמוטלת על עסקים מאפשרת לתעשיות חדשות ומעניינות להכות שורש בחגורת שמש, ותורמת לצמיחת התוצר החזקה של האזור ולהידוק שוק הנדל"ן.
טקסס בולטת כדוגמה מרכזית למגמה, כאשר אוסטין ודאלאס מהוות גורמים מרכזיים בענפי הטכנולוגיה, המדיה והטלקום הפורחים. ענקיות אינטרנט וטכנולוגיה כגון פייסבוק, מיקרוסופט, גוגל ועוד הקימו פעילות באוסטין במהלך העשורים האחרונים, בעוד דאלאס מוצבה כבר מזמן כמרכז לפעילות טלקום, כשהיא משכנת מטות של שחקנים גדולים בתחום כמו Verizon, AT&T ו-Ericsson.
לסקטור הטכנולוגי יש חלק משמעותי בפריחה הזאת. על פי נתונים מעודכנים של חברת הנדל"ן CBRE, חברות טכנולוגיה אוחזות כיום בנתח הגדול ביותר משוק שכירות המשרדים, מה שגורם לשיעורי השכירות להציג עליות מרשימות באותם אזורים בהם יש התפתחות טכנולוגית משמעותית. אוסטין היא אחת משוקי ההשכרה שבלטו בנתוניהם, כמו גם נאשוויל שבטנסי וראלי-דורהאם שבצפון קרוליינה, וטמפה ואורלנדו שבמדינת פלורידה תוארו כשווקים מבטיחים.
כל המדינות הללו כמובן מתאפיינות בהטבות מס דומות. ככל שערים חמות אלו ממשיכות למשוך אליהן השקעות עסקיות חדשניות, הן מושכות אליהן מעבר של כוח עבודה צעיר ותוסס, והתחרות על שטחי משרדים ומגורים חדשים מתגברת.
3. הזדמנויות תעסוקתיות ויוקר מחיה: צעירי ארה"ב נוהרים לדרום
גל הנדידה של אנשי מקצוע צעירים כבר מורגש בשטח, ובעשורים האחרונים חגורת השמש התפתחה בהדרגה לאזור הנחשב לצעיר והפעיל-תרבותית ביותר בארה"ב. האוכלוסייה הצעירה הזאת מבשרת טובות - הן בנוגע לשימור האוכלוסייה באזור, והן בנוגע לתחזית הכלכלית לשנים הבאות.
הגיל החציוני ב-12 מתוך 18 המדינות שנמצאות בחגורת השמש הוא מתחת לממוצע הארצי, העומד על 38.1. יתר על כן, האזור כולל שתיים משלוש המדינות הצעירות ביותר בארה"ב כולה - יוטה וטקסס. בעוד פלורידה היא החריגה, עם גיל חציוני של 42, המדינה עדיין צעירה בכמה דרגות ביחס למדינות המבוגרות ביותר, המרוכזות ברובן בצפון-מזרח ארה"ב.
הגיל הממוצע במדינות ארה"ב
בהתחשב בעובדה שכיום 65% מהתושבים מתחת לגיל 35 בארה"ב שוכרים דירה (עפ"י נתוני מכון המחקר Pew), קל לראות כיצד הביקוש לשכירות במדינות הצעירות האלה צפוי להתנהג.
חיזוק נוסף למגמה זו הוא מספר המהגרים הבינלאומיים שמתגוררים במדינות חגורת השמש. שש מתוך עשר המדינות המגוונות ביותר מבחינה אתנית בארה"ב נמצאות בחגורת השמש, על פי נתונים שנאספו על ידי WalletHub. זה אולי נראה כמו מגמה משנית בחשיבותה, אך הקשר בין הביקוש לנדל"ן בקרב מהגרים לעליית שכר הדירה ושווי הנכסים כבר הוכח בעבר. יתרה מזאת, ככל ששיעורי גידול האוכלוסייה בארה"ב יורדים, הגירה צפויה להוות מנוע עיקרי ביציבות הכלכלית של המדינה כולה.
גורמים אלה תומכים בהערכה לפיה כוח העבודה הצעיר הזה לא מגיע לאזור באופן זמני בלבד. עם תעשייה טכנולוגית מתרחבת, המייצרת מקומות עבודה בשכר טוב באזור, הדמוגרפיה הצעירה של חגורת השמש מבטיחה להמשיך לספק ביקוש רב למגורים בשכירות, גם כשיקימו משפחות באזור.
חגורת השמש היא יותר מסתם יעד – היא הזדמנות השקעה ייחודית
הצמיחה המתמשכת והמהירה בחגורת השמש כבר ייצרה את ה"בום" עבור משקיעי הנדל"ן המסחרי. השאלה כעת היא, כיצד אתה יכול לרוויח מהמגמה המבטיחה הזו?
iintoo היא פלטפורמת השקעות מקוונת חדשנית המעניקה למשקיעים גישה ישירה למגוון רחב של עסקאות נדל"ן מסחרי ייחודיות, שנבחרו מראש בקפידה. במקביל, הפלטפורמה מאפשרת למשתמשים להרחיב את רשת הקשרים שלהם, כשהיא מחברת אותם עם משקיעים כמוהם.
iintoo הופכת את פעילות ההשקעה בנדל"ן מסחרי עבור משקיעים בודדים לקלה מאי פעם - עם השקעות שמתחילות ב-25 אלף דולר בלבד. שתיים מהעסקאות האחרונות שסגרנו ממוקמות בלב מדינת טקסס, סמוך לאזור המטרופוליני השוקק של יוסטון. אנחנו ממשיכים להקפיד על בחירה ובחינה של פרויקטים מבטיחים, ולספק למשקיעים הזדמנויות השקעה מיוחדות ברחבי חגורת השמש ומחוצה לה.
